[요지경 베트남] 남의 땅 위에 집을 지은 뻔뻔한 사람들 - 🏠 베트남 하이퐁 부동산 분쟁 사건

📰 들어가며

얼마 전 하이퐁에서 일어난 '부동산 분쟁'에 관한 기사를 읽었다. 기사를 접했을 때, 관심은 있었지만 바로 블로그에 글을 쓰지 않았던 것은 일단 해결이 어떻게 되는지 지켜보기 위해서였다. 워낙 베트남에서는 배드 엔딩이 많이 일어나기 때문이다.

 

그런데 선행 보도 이후, 후속 기사가 꽤 금방 나왔길래 이번에 간단하게 정리를 해보았다.

 

Bất ngờ bị người lạ xây nhà trên đất đã được cấp sổ đỏ, còn 'ép' bán đổi đất

Người lạ xây nhà trên đất được cấp sổ đỏ ở Hải Phòng: Đề nghị tháo dỡ công trình sai phạm

 

 

🚨 사건 개요

믿기 어려운 뻔뻔함의 극치 🤯

하이퐁에서 발생한 부동산 분쟁. 남의 땅에 2층 집을 짓고, 심지어 '내 땅과 맞교환하자'며 뻣뻣하게 나옴. 법원의 철거 명령이 떨어졌음에도 항소하며 철거 거부.

 

📅 사건 경과 타임라인

2024년 9월 📍

• Trần Thị Kim Loan씨, 60㎡의 토지를 매입

2024년 10월 📋

• 토지 사용권 증명서 발급받음

2024년 11월 😱

• 어느 날 자신의 땅 위에 누군가가 2층 집을 짓고 있는 것을 발견
• 가해자: Đỗ Văn Hữu의 가족 (Loan씨 가족과 별다른 접점 없음)

수차례 요구 및 공사 중지 명령 ⛔

• Loan씨의 공사 중지 요구 무시
• 인민위원회의 공사 중지 명령도 무시
• 끝까지 무시하고 건물을 완공

2025년 8월 ⚖️

• 법원에 의해 토지 침탈 사실 인정
• 집을 해체하고 토지를 돌려주라는 판결 나옴

현재 상황 🤷‍♀️

• Hữu씨 가족은 아무런 움직임 없음
• 베트남에서도 통하는 마법의 주문 '취재가 시작되자…' 발동
• 언론 기사화 및 페이스북 화제 → 인민위원회 중재 소집

 

타인의 땅에 지은 집 (출처 : VTC News)

 

🎭 가해자의 어이없는 변명

"부동산 중개인이 잘못 알려줬다" 💸

인민위원회 중재에서 Hữu씨의 변명:

• 부동산 중개인이 위치를 잘못 알려줬다는 핑계
• 자신의 다른 땅과 교환하자고 제안
• 시세와 동떨어진 아주 낮은 가격(5억5천만동)에 팔라고 도리어 압박

현재 상황: 법원 ✅ 인민위원회 ✅ 신문과 SNS ✅ 까지 나서고 있음에도 아직 아무런 조치도 변화도 없는 상태

 

🇻🇳 베트남 부동산 분쟁의 현실

은근히 많은 토지 분쟁들 😤

베트남에는 이러한 분쟁이 은근히 많다:

• 담장, 울타리를 슬쩍 남의 땅으로 넘어서 세우는 경우
• 지금처럼 '착각'이라며 남의 땅을 점유하는 경우

왜 이런 일이 자주 일어날까? 🤔

1. 지방 정부의 소극적 대응 - 민간 분쟁에 거의 개입하지 않음
2. 허술한 관리 시스템 - 토지 이용 현황에 대한 체계적 관리 부족
3. 분쟁의 장기화 - 한 번 발생하면 해결까지 오랜 시간 소요

 

⚖️ 지금 이 사건의 해결 실마리

강제 집행의 이론과 현실 📊

피해자 Loan씨는 상대방이 액션을 취하지 않고 있기 때문에 강제 집행 기관에 집행을 요구할 예정인 듯하다.

 

🏛️ 베트남 강제집행 시스템:

• 사법부(Bộ Tư pháp) 산하 민사판결집행총국(Tổng cục Thi hành án dân sự) 존재
• 각 지방행정급에도 집행부 운영

 

📋 강제집행 절차:

1. 판결확정으로부터 5년 이내 채권자가 집행 신청
2. 심사 후 집행 결정 → 판결 이행 요구 통지서 발송
3. 집행관이 약 15일 자발적 이행 권고
4. 자발적 이행 기간 경과 → 강제 집행 절차 진행
5. 모든 비용은 채무자 부담

 

🚫 현실적으로 거의 불가능한 이유

인력 부족 + 업무 과중 💼

• 판결집행부의 업무는 과중한데 인력이 부족
• 채무자가 협조 거부 시 실제 집행이 한없이 지연

 

재산 은닉의 만연 💰

• 판결 후 채무자가 재산을 타인 명의로 이전
• 강제 집행이 원천적으로 불가능해지는 경우 다수

 

예상 시나리오 😞

• Loan씨 부부도 무수한 노력과 시간, 비용 부담 예상
• 종국에는 본인이 지쳐서 합의를 볼 가능성
• 물론, 잘 해결되었으면 좋겠지만...

 

🕵️‍♂️ 뭔가가 뒤에 있는 것 같은데

1️⃣ '부동산 중개인 실수' 핑계는 거짓 🎭

만약 정말 부동산 중개인의 실수라면:

• 부동산 중개인을 고소하면 문제 해결의 실마리 보임
• 하지만 상대는 아무런 조치를 취하지 않음
• 그저 Loan 부부에 대한 항소가 전부

 

2️⃣ 건축 허가는 어떻게 떨어진 거지? 🏗️

남의 땅에 집을 지은 Hữu씨는 분명 '토지 사용권'이 없는 사람.

서류가 없는데......?

 

가능성 1: 뒤를 봐준 누군가가 있었다 🤝

• 사진상 본인이 거주하는 집으로 보임 = '이주'가 동반되는 행위
• 베트남에서 행정상 주소지 변경 자체가 난항인 현실
• 새로 집을 짓고 이주? 그것도 남의 땅에?
• 누군가가 묵인해주지 않으면 벌어지기 쉽지 않은 일
• 사람 손길이 거의 닿지 않는 농지도 아니고...

 

가능성 2: 진짜로 행정기관은 모르고, 무단으로 지었다 🙈

• 무능한 행정기관이 아무것도 파악하지 못함
• Hữu씨 일가가 어떤 조치도 하지 않은 채 그냥 무단 건축

 

개인적으로 2번 가능성은 낮다고 보는 이유:

• 인민위원회 중재 1차 → 법원 판결 → 인민위원회 재중재
• 이 모든 과정에서 어떠한 액션도 없었다는 점 때문

 

📚 베트남 토지 사용권 증명서 이야기

기사 제목에서 số đỏ를 사용해서, 이 부분을 가볍게 언급하며 마무리를 해보려 한다.

 

레드북 & 핑크북의 역사

오래된 토지와 건물에는 아직도 레드 북[Sổ đỏ], 핑크 북[Sổ hồng]이니 하는 단어를 쓰긴 하지만 변경된 지 한참된 이야기이다.

그래서 처음 기사 헤드라인에 sổ đỏ라고 써있길래 물려 받은 땅인가 싶었다.

 

🇻🇳 베트남의 토지 소유 원칙

베트남 헌법상 '사회주의 지향 시장경제':

• 다른 생산 수단은 민간 소유 가능 ✅
• '토지'만큼은 무조건 국가 소유 🏛️
• 베트남인에게 토지는 '사용권'을 가질 수 있는 대상일 뿐
• 소유는 불가능 ❌

 

📖 토지 증명서 종류별 정리

🔴 Sổ đỏ (레드 북)

• 정식 명칭: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (토지 사용권 증명서)
• 특징: 농업용지, 임야, 수산 양식장 등 '비도시 지역'의 토지 사용권 증명
• 발급 기관: 자원환경부 🌱

 

🌸 Sổ hồng (핑크 북)

• 정식 명칭: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (주택 소유권 및 주거용 토지 사용권 증명서)
• 특징: '도시 지역' 택지의 사용권 및 주택 소유 증명
• 발급 기관: 건설부 🏢

⚠️ 중요: 이 두 서류는 2009년 12월 10일까지만 발급되었고, 이후부터는 새로운 형태의 문서가 발급됨 (기존 서류는 여전히 법적 유효 ✅)

 

🆕 Giấy chứng nhận mới (새로운 증명서)

종종 '핑크북으로 통합되었다'라고 표현하는데, 그 이유는 이 새로운 증명서도 분홍색이기 때문이다. (기존보다 더 연한 분홍색)

• 정식 명칭: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (토지 사용권, 주택 및 토지에 연결된 기타 자산 소유권 증명서)
• 발급 기관: 자원환경부 🌱
• 특징: 베트남 토지법에 따라 농업용 토지도 주거용 토지로 용도 변경 후 건축 허가가 가능

 

 

 

💭 마무리하며

이 사건은 베트남 부동산 분쟁의 전형적인 사례를 보여준다. 법적으로는 명확한 판결이 나왔지만, 실질적인 집행 단계에서의 한계가 여실히 드러나고 있다. 베트남은 이런 곳이다.

 

앞으로도 베트남에서 부동산 관련 투자나 거주를 계획하고 있다면, 이런 사례들도 있다는 걸 알아두면 좋을 듯하다.

 

 

 

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